LégiaPark: overheidsinvestering bereidt weg voor privékapitaal
LégiaPark, gebouwd tegenover het CHC MontLégia-ziekenhuis in Luik, huisvest bedrijven die actief zijn in de biowetenschappen. Dit vastgoedproject illustreert de rol die publieke investeerders kunnen spelen bij het tot stand brengen van infrastructuur die de particuliere markt als te risicovol beschouwt.
„We starten een project van 100 miljoen euro zonder zekerheid van één enkele huurder. Als je met een dergelijk vastgoedproject bij een bank aanklopt, zal die zeggen dat het plan er mooi uitziet, maar je vervolgens naar huis sturen.”
Tijdens een studiedag van de Belgische Vereniging van Ziekenhuisdirecteuren rond het thema „Financing Hospital Innovations Beyond Public Funding”, zette Isabelle Degand, CEO van LégiaPark, de gedurfde financiële constructie uiteen die het mogelijk maakte dit Luikse project te realiseren.
Het LégiaPark, gelegen op het terrein van de voormalige kolenmijnen Patience en Beaujonc, tegenover het CHC MontLégia-ziekenhuis, symboliseert ook de herbestemming van een voormalig industriegebied naar de biowetenschappen.
Het bedrijvenpark strekt zich uit over 5,5 hectare en omvat een vastgoedcomplex van zo’n 30.000 m² dat bestemd is voor biofarmaceutische, biotechnologische en medtech-bedrijven.
Infrastructuur voor biowetenschappen
Het LégiaPark biedt kantoren, laboratoria, logistieke en technische ruimtes, maar ook cleanrooms die nodig zijn voor de meest veeleisende productieactiviteiten. De locatie beschikt momenteel over vier productie-eenheden die operationeel zijn of zich in de validatiefase bevinden, en biedt de mogelijkheid om er een vijfde in te richten.
Het aanbod varieert van een coworkingruimte die enkele dagen per maand wordt gebruikt tot enkele duizenden vierkante meter aan laboratoria voor één enkele gebruiker. Dankzij een formule voor gedeelde laboratoria, het FlexiLab, kunnen ook kleine bedrijven onmiddellijk beschikken over een uitgeruste werkplek.
"De gebruiker hoeft alleen maar zijn handen te wassen, zijn schort aan te trekken en aan de slag te gaan", vat Isabelle Degand samen. LégiaPark profileert zich echter niet als een klassieke incubator. Het richt zich veeleer op bedrijven die al beschikken over een eerste innovatie, een commerciële activiteit of een beginnende markttoegang.
„Sinds de start van het project is de sector aanzienlijk geëvolueerd. Enkele huurders zijn vertrokken en er zijn enkele faillissementen geweest, maar we zijn er altijd in geslaagd de ruimtes opnieuw te verhuren“ – Isabelle Degand, CEO van LegiaPark
Flexibiliteit op het gebied van vastgoed vormt een van de pijlers van het project. De ruimtes zijn zo ontworpen dat ze kunnen worden herbestemd op basis van de behoeften van de bedrijven en de ontwikkelingen op de markt. "Sinds de start van het project is de sector aanzienlijk veranderd. Enkele huurders zijn vertrokken en er zijn enkele faillissementen geweest, maar we zijn er altijd in geslaagd de ruimtes opnieuw te verhuren”, legt de CEO uit.
Het gebouw beschikt over een BREEAM-milieucertificaat met de kwalificatie „Excellent“. De ligging, vlak bij de snelweg en op zo’n tien minuten van Liège Airport, is een ander pluspunt voor bedrijven waarvan de activiteiten vaak afhankelijk zijn van het snelle transport van producten of biologische monsters.
Een ecosysteem van meer dan 1.000 werknemers
Het LégiaPark herbergt inmiddels meer dan 35 bedrijven en meer dan 1.000 werknemers. De locatie biedt onderdak aan bedrijven van verschillende omvang en met verschillende ontwikkelingsniveaus, wat het vastgoedrisico vermindert dat gepaard gaat met afhankelijkheid van een klein aantal grote huurders.
Deze diversiteit gaat gepaard met een sterke internationalisering: onder de medewerkers van de aanwezige bedrijven zouden 18 nationaliteiten vertegenwoordigd zijn. De nabijheid van het ziekenhuis moet ook de interactie tussen onderzoekers, ondernemers, zorgprofessionals en industriëlen bevorderen.
"Sommige mensen die zijn opgeleid door [het competentiecentrum] Aptaskil vinden vervolgens werk binnen LégiaPark zelf. Zo slagen we erin een ‘cirkel rond te maken’ die vanuit maatschappelijk oogpunt bijzonder interessant is" – Isabelle Degand
Om gespecialiseerde profielen aan te trekken en te behouden – waar met name in de biowetenschappen veel vraag naar is – ontwikkelt het park gezamenlijke diensten. Het competentiecentrum aptaskil organiseert daar onder meer opleidingen voor beroepen in de biofarmaceutische productie en voor het werken in cleanrooms.
Deze programma’s richten zich zowel tot werkzoekenden en mensen die zich willen omscholen als tot werknemers die door hun bedrijf worden gestuurd voor bijscholing. "Sommige afgestudeerden vinden vervolgens werk binnen LégiaPark zelf. Zo sluiten we een cirkel die vanuit maatschappelijk oogpunt bijzonder interessant is", benadrukt Isabelle Degand.
De overheid neemt het initiële risico
Het project kreeg vorm in 2017-2018, toen het Luikse investeringsfonds Noshaq tot de conclusie kwam dat het regionale ecosysteem van de biowetenschappen zich niet duurzaam zou kunnen ontwikkelen zonder infrastructuur die bedrijven in staat stelt in Luik te blijven en daar te groeien.
De gezondheidsgroep CHC, die destijds bezig was met de samenvoeging van haar ziekenhuisactiviteiten op de locatie MontLégia, sloot zich aan bij het project. Wallonie Santé, een fonds dat zich richt op actoren in de gezondheidszorg en de sociale sector, trad vervolgens toe tot het partnerschap.
De financiering is opgebouwd uit verschillende lagen: kapitaalinbreng van aandeelhouders, aandeelhoudersleningen – voornamelijk verstrekt door Noshaq en Wallonie Santé – en bankkredieten. Moury, dat ook verantwoordelijk was voor de bouw, en Fédérale Assurance maakten de particuliere financieringsronde compleet.
De aanwezigheid van publieke investeerders speelde een doorslaggevende rol om de banken te overtuigen een vastgoedproject van ongeveer 100 miljoen euro te financieren dat nog geen enkele huurder had. "We hebben heel wat overtuigingskracht nodig gehad om aan te tonen dat dit ecosysteem zo’n instrument nodig had", aldus Isabelle Degand.
Een bezettingsgraad van 80 %
Het lijkt erop dat deze gok nu zijn vruchten afwerpt. Volgens de CEO is ongeveer 80 % van het vastgoedpark momenteel verhuurd, ondanks de ingrijpende veranderingen op de markt voor biowetenschappen sinds de covid-pandemie. De recente komst van een groep die zich bezighoudt met laboratoriumanalyses, die 3.000 m² extra in gebruik neemt, zal de bezettingsgraad van de locatie nog verder verhogen.
De opzet voorzag vanaf het begin in een verandering van de aandeelhoudersstructuur zodra het aanvankelijke risico was afgedekt. Nu het project volgroeid is, kunnen particuliere investeerders geleidelijk het stokje overnemen, waardoor de publieke partners hun middelen kunnen terugkrijgen om deze te herinvesteren in andere initiatieven die de markt niet op eigen kracht kan financieren.
"Ik ben nog steeds zeer dankbaar voor het risico dat deze investeerders hebben genomen in een rol die waarschijnlijk niemand anders had kunnen vervullen”, concludeert Isabelle Degand.